AMIANTE

Protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante dans les immeubles bâtis.
Cadre juridique
Décret n° 96-97 du 7 février 1996, modifié par décret n° 97-855 du 12 septembre 1997.
Les biens immobiliers concernés
Tous les immeubles bâtis à la seule exception des immeubles à usage d'habitation comportant un seul logement.
Champ d'application
Flocage (immeubles construits avant le 1er janvier 1980).
Calorifugeage (immeubles construits avant le 29 juillet 1996).
Faux plafond (immeubles construits avant le 1er juillet 1997).
Méthodologie
Attestation de l'absence ou de la présence de flocage, calorifugeage et de la présence ou de l'absence d'amiante dans ces matériaux.
En cas de présence d'amiante, le contrôleur vérifie l'état de conservation des matériaux et établit une grille d'évaluation.
Le résultat de cette grille entraînera, selon les cas, un contrôle périodique des matériaux, une surveillance du niveau d'empoussièrement ou des travaux appropriés.

TERMITES
L'extension récente et la gravité du phénomène " termite " ont contraint le législateur à prendre des mesures de nature à informer et à protéger les acquéreurs et les propriétaires d'immeubles face à ce risque.
Cadre juridique
Loi n° 99-471 du 18 juin 1999.
Décret n° 2000-613 du 3 juillet 2000.
Arrêté du 10 août 2000 fixant le modèle d'état parasitaire.
Les biens immobiliers concernés
Tout type d'immeuble situé dans une zone contaminée ou susceptible de l'être à court terme.
Ces zones sont délimitées par un arrêté préfectoral dont l'existence est portée à la connaissance du public dans des conditions très précises.
En cas de vente d'un bien immobilier situé dans une zone contaminée ou susceptible de l'être, un état parasitaire, datant de moins de trois mois, doit être annexé.
Méthodologie
L'état parasitaire est établi par un professionnel exerçant l'activité d'expertise ou de diagnostic de présence de termites.

PLOMB
Lutte contre le saturnisme en supprimant les risques d'accessibilité au plomb dans les peintures.
Cadre juridique
Art. L. 32-5 et R. 32 - 10, 11, 12 du Code de la Santé Publique.
Les biens immobiliers concernés
Tout immeuble à usage d'habitation, construit ou rénové avant 1948 et situé dans une zone dite " à risque ".
Les zones à risques sont définies par le Préfet, celui-ci classant bien souvent l'ensemble de son département dans une telle zone.
Les risques d'accessibilité doivent être mentionnés dans un état dressé par un contrôleur technique agréé ou par un technicien de la construction qualifié.
L'état doit être annexé à toute promesse, contrat ou acte de vente.
Méthodologie (préconisée)
Analyse de la concentration en plomb du revêtement à l'aide d'un appareil à fluorescence X dont l'utilisation nécessite un agrément ministériel.
Rédaction d'un rapport contenant le descriptif du local, le résultat des mesures ou des analyses, la nature et l'état de conservation de chaque paroi contenant du plomb, et une conclusion précisant les risques d'accessibilité au plomb.
Ce tableau conduit aux remarques suivantes :
- la recherche d'amiante ne concerne pas les pavillons individuels, actuellement.
- La recherche de plomb ne concerne que les biens construits avant 1948 et ne concerne que les peintures. Les canalisations sont pour l'instant exclues.
- Les arrêtés préfectoraux en ce qui concerne la recherche des termites sont rares dans la région parisienne ; il en existe à Paris.
- Tout vendeur concerné aura intérêt à faire effectuer les recherches avant la mise en vente du bien et la conclusion de l'avant contrat, d'abord pour sa propre information ensuite pour que les choses soient claires avec son acquéreur.

LOI CARREZ (du nom de son auteur, le député Carrez)
Il s'agit de la loi 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des lots de copropriété, qui a modifié l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Cette loi oblige de mentionner la superficie privative des lots de copropriété dans tout avant contrat et dans tout acte de vente.
L'exigence de l'indication de la superficie est assortie d'une double sanction au bénéfice exclusif de l'acquéreur :
- une action en nullité de l'acte en cas d'omission de la mention exigée ; elle doit être intentée au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique de vente.
- Une action en réduction du prix si la superficie réelle est inférieure de plus de 5% à celle exprimée dans l'acte ; elle doit être intentée dans le délai d'un an à compter de l'acte authentique de vente.
Deux observations importantes :
L' obligation de mesurage ne concerne que les lots de copropriété et non les maisons individuelles (attention toutefois aux maisons formant des lots de copropriété dite horizontale).
Le vendeur n'a pas l'obligation de recourir aux services d'un professionnel pour faire procéder au mesurage de son bien.
Attention : il peut de bonne foi indiquer la superficie existant sur des plans en sa possession.
Le mesurage loi Carrez est spécifique ; des différences ont été constatées et des actions en diminution du prix ont été intentées.
Le recours à un professionnel qui peut effectuer les différentes recherches (amiante - plomb - termites - loi Carrez) est conseillé pour sécuriser les transactions.

DIAGNOSTIC GAZ
Un diagnostic sur l'état de l'installation de gaz sera bientôt nécessaire : LOI n° 2003-8 du 3 janvier 2003 relative aux marchés du gaz et de l'électricité et au service public de l'énergie .
A compter du 1er novembre 2007 le vendeur d'un logement équipé d'une installation intérieure au gaz naturel datant de 15 ans ou plus devra produire un diagnostic immobilier spécifique (diagnostic gaz) de cette installation lors de la vente privative du bâtiment (maison, appartement...).
Les conventions prévues par l'article L. 261-4 du code de l'action sociale et des familles peuvent prévoir des diagnostics permettant d'assurer la sécurité des installations intérieures de gaz naturel et, le cas échéant, une aide pour leur mise en conformité.
En cas de vente d'un bien immobilier à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel, la clause d'exonération de garantie pour vice caché prévue à l'article 1643 du code civil ne peut être stipulée que si un diagnostic de cette installation est annexé à l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
Ce diagnostic concerne toutes type d'installation et de production individuelle d'eau chaude ou de chaleur. Il s'applique également à l'installation des appareils de cuissons et il repose sur quatre points suivants :
la tuyauterie fixe
le raccordement au gaz
la ventilation de la pièce
la combustion
Ce diagnostic ne s'applique pas aux installations collectives de production de chaleur ou d'eaux chaude telles que définies à l'article 2 de l'arrêté du 2 août 1977, ni aux appareils mobiles alimentés par une bouteille de gaz.
Le diagnostiqueur effectue un contrôle visuel des éléments constituant l'installation sans démontage hormis celles mentionnées dans la norme XP P 45-500. Ce contrôle ne garantie pas les modifications susceptibles d'être effectuées après son passage.
Ce certificat doit avoir été établi depuis moins d'un an à la date de l'acte authentique par un expert certifié par un organisme accrédité NF EN ISO 17024.
Les modalités d'application du présent article font l'objet d'un décret en Conseil d'Etat.
En cas d'absence de diagnostic de conformité gaz lors de la vente d'un logement, le vendeur encourt des sanctions civiles (généralement la mise en conformité de l'installation existante).

DPE
Le concept de diagnostic de performance énergétique (DPE) pour les bâtiments est issu de la directive européenne 2002/91 du 16 décembre 2002 sur la performance énergétique des bâtiments, qui demande aux Etats membres de renforcer la réglementation des bâtiments neufs, de mettre en place des réglementations lors des rénovations, d'instaurer l'inspection des chaudières et des systèmes de climatisation et de rendre obligatoire l'établissement d'un certificat de performance énergétique (appelé ultérieurement par la France, diagnostic) à la vente, à la location et à la construction.
Le ministère de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement a publié le vendredi 15 septembre 2006, avec le ministère délégué à l'industrie, le décret permettant la réalisation des diagnostics de performance énergétique dans les bâtiments. Deux arrêtés d'application, datés du 15 septembre 2006, ont été publiés au Journal officiel du 28 septembre 2006.
Ce diagnostic, réalisé par un professionnel, permet d'identifier les consommations prévisionnelles d'énergie des logements et des bâtiments mis en vente.
La lecture du diagnostic de performance énergétique sera facilitée par une estimation chiffrée en euros et par l'utilisation de la double étiquette suivante :
- une étiquette pour connaître la consommation d'énergie (comme pour l'électroménager et désormais les voitures)
- une étiquette pour connaître l'impact de ces consommations sur l'effet de serre.
Cette estimation des consommations d'énergie sera établie sur la base d'un diagnostic effectué selon une méthode approuvée par le ministère ou bien sur la base des consommations constatées sur 3 années. Outre cette estimation, le diagnostic comprendra également des recommandations techniques qui permettront au propriétaire de repérer les travaux les plus efficaces pour économiser l'énergie.
Bien entendu, les consommations réelles des bâtiments dépendront très directement des conditions d'usage et de la température effective de chauffage ; ces estimations ne pourront ainsi constituer une garantie contractuelle, mais elles permettront une comparaison objective de la qualité des logements et bâtiments mis en vente.

DIAGNOSTIC ELECTRIQUE

Le diagnostic électricité entrera en vigueur le 1er janvier 2009.
Un diagnostic sur l'état de l'installation électrique sera bientôt nécessaire.
Un décret à paraître précisera la date d'entrée en vigueur et les modalités d'application de cette nouvelle obligation.
La norme NF expérimentale XP C 16-600 du mois de août 2007 fixe le contrôle de l'état des installations électriques des immeubles à usage d'habitation en France.
Le champ d'application du diagnostic porte sur l'ensemble de l'installation d'électricité privative, visibles, visitables de l'installation des immeubles à usage d'habitation située en aval de l'appareil général de commande et de protection de cette installation.
Le diagnostic concerne l'ensemble des circuits de toutes tensions et natures de courant associés en vue de l'utilisation de l'énergie électrique. Le diagnostic électrique s'effectue, sans déplacement de meubles ni démontage de l'installation électrique ni destruction des isolants des câbles.
Le décret d'application du diagnostic électrique est prévu pour la fin de l'année 2007, et pour une mise en application au 1er semestre 2008.

État de l'installation intérieure d'électricité

Il est définit par les articles R. 134-10 à R. 134-13 du CCH
Entrée en vigueur : Les articles R. 134-10 à R. 134-13 du code de la construction et de l'habitation entrent en vigueur le 1er juillet 2008.
Concerne : en cas de vente de tout ou partie d'un bâtiment à usage d'habitation, l'état de l'installation intérieure d'électricité lorsque celle ci date de plus de quinze ans.
Validité : La durée de validité du présent état sera fixée par décret simple modifiant le Code de la construction et de l'habitation, elle sera portée à 3 ans en cohérence avec l'état de l'installation intérieure de gaz.
Norme : L'application de la norme XP C 16-600 est présumée satisfaire aux exigences méthodologiques sus-mentionnées.
Il est réalisé sur l'ensemble de l'installation électrique privative des locaux à usage d'habitation et leurs dépendances, située en aval de l'appareil général de commande et de protection de cette installation et jusqu'aux bornes d'alimentation des matériels d'utilisation ou des équipements alimentés par des canalisations fixes, ou jusqu'aux socles de prises de courant. Cependant les matériels fixes de l'installation font l'objet de l'état de l'installation pour leur choix et leur mise en oeuvre.

Objectif : Exigences de sécurité, l'existence et les caractéristiques:

  • d'un appareil général de commande et de protection, et de son accessibilité ;
  • d'au moins un dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre, à l'origine de l'installation électrique ;
  • d'un dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit ;
  • d'une liaison équipotentielle et d'une installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche ;
L'état de l'installation intérieure d'électricité identifie :
  • les matériels électriques vétustes, inadaptés à l'usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension ;
  • les conducteurs non protégés mécaniquement.
Nota : Ce diagnostic ne constitue pas un contrôle de la conformité de l'installation électriquevis-à-vis de la réglementation en vigueur, il a un rôle informatif.
Ainsi en cas de constat de danger sur l'installation, il est de la responsabilité du donneur d'ordre d'en tirer les conséquences, les diagnostiqueurs n'étant pas habilités à intervenir sur l'installation ou son alimentation.
Le montant de cet état devrait se situer dans une fourchette de 100 € à 200 €, suivant les configurations (taille du logement, état de l'installation…)

Méthode :
  1. Liste des points - Examen visuel – Essai - Mesurage
  2. Identification des Anomalies : (1) Référence des anomalies selon la norme XP C 16-600
  3. Objectif des dispositions et description des risques encourus en fonction des anomalies identifiées
    Par exemple = B1 : Appareil général de commande et de protection : Appareil inadapté ne permet pas d'assurer cette fonction de coupure en cas de danger, d'incendie, ou d'intervention sur l'installation électrique.
  4. Synthèse de l'état de l'installation intérieure d'électricité
    >> L'installation intérieure d'électricité ne comporte aucune anomalie.
    >> L'installation intérieure d'électricité comporte une ou des anomalies qui devront faire l'objet d'un traitement .
    Les anomalies constatées concernent :
    • L'appareil général de commande et de protection et son accessibilité
    • La protection différentielle à l'origine de l'installation électrique et sa sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre.
    • La protection contre les surintensités adaptée à la section des conducteurs, sur chaque circuit.
    • L'adéquation de la liaison équipotentielle et de l'installation électrique aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche.
    • Des matériels électriques vétustes, inadaptés à l'usage ou présentant des risques de contact direct avec des éléments sous tension.
    • Des conducteurs non protégés mécaniquement.
L'installation intérieure d'électricité n'était pas alimentée lors du diagnostic. Les vérifications de fonctionnement des dispositifs de protection à courant différentiel-résiduel n'ont pu être effectuées.